다음달 24일부터 시행되는 공동주택관리법 시행령 및 시행규칙 개정안에 따라 임대·분양 혼합주택단지의 신속한 의사결정을 위해 공동결정 사항 5가지(관리방법의 결정 및 변경, 주택관리업자 선정, 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요 시설의 교체 및 보수, 관리비 등을 사용해 시행하는 각종 공사 및 용역)와 관련해 입주자대표회의와 임대사업자 간의 합의가 이뤄지지 않을 경우, 혼합단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정하도록 의사결정 방법이 일원화된다.

민간임대주택과 공공주택 모두 300세대 이상이거나, 승강기가 설치됐거나, 중앙집중식 난방방식일 경우 주요 시설을 교체하고 보수하는데 필요한 특별수선충당금을 적립해야 한다. 민간임대주택과 공공주택 중 분양전환공공임대주택, 기존주택매입임대주택, 기존주택전세임대주택은 사업계획 승인 당시 표준건축비의 1만분의 1, 공공주택 중 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택은 국토교통부 장관이 고시하는 표준건축비의 1만분의 4의 비율로 특별수선충당금을 매달 적립해야 한다.

임대주택에서 분양으로 전환된 단지의 장기수선계획 및 특별수선충당금의 적립에 관해 살펴보기로 한다.

Q. 임대에서 분양으로 전환됐으나 장기수선계획서의 검토 및 조정이력이 없는 경우 정기검토의 기산점은 최초수립(사용검사)일인지 분양전환 시점인지.
민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제43조 제1항에 따르면 민간임대주택의 임대사업자는 해당 민간임대주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설에 대한 장기수선계획(공동주택관리법 제29조)을 수립하도록 명시하고 있다.
민간임대주택의 경우 장기수선계획 검토에 대한 의무조항이 없기 때문에 해당 공동주택의 장기수선계획 정기 검토 기산점은 사용검사가 승인된 날이 속한 달로 보아 검토주기가 정해지는 것이 합리적이라고 판단된다. 예를 들어 사용승인일이 2010년 6월일 경우, 검토이력이 없더라도 기산점을 2010년 6월로 간주해 3년마다(2013년 6월, 2016년 6월, 2019년 6월, 2022년 6월…) 정기검토를 할 수 있도록 한다.
다만, 분양전환 시 기존 장기수선계획서에 조정돼야 할 사항이 많다고 판단될 경우 정기검토 시기가 도래하지 않았더라도 공동주택관리법 제29조 제3항에 따라 전체 입주자 과반수의 서면동의를 통해 장기수선계획을 조정해 현실을 반영하는 것이 바람직할 것으로 보이며, 장기수선계획의 기산점과 관련해서는 개별 사안에 따라 관할 지자체마다 해석이 상이할 수 있다.

Q. 특별수선충당금 부과 시 표준건축비에 따른 부과 기준 면적은.
민간임대주택에 관한 특별법 제53조 및 같은 법 시행령 제43조에 따라 민간임대주택의 임대사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는데 필요한 특별수선충당금을 적립해야 한다. 또한 특별수선충당금을 사용검사일 또는 임시사용승인일부터 1년이 지난날이 속하는 달부터 주택법 제16조 제1항에 따른 사업계획승인 당시 표준 건축비의 1만분의 1의 요율로 매달 적립하도록 정하고 있다.
이 때 표준건축비는 해당 임대주택의 최초 사업계획승인일 시점 당시 고시된 표준건축비를 적용(이후 표준건축비가 변경 고시된 경우도 변경해 적용하지 않음)해 특별수선충당금을 적립해야 하며, 아울러 특별수선충당금 적립 시에는 임대주택의 전유부분과 공용부분(부대시설 및 복리시설 포함)을 합한 면적에 적용(지하층 바닥면적을 별도로 인정)해야 한다는 것이 최근 국토교통부의 유권해석이다.
또한 특별수선충당금은 임대사업자와 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장의 공동명의로 금융회사 등에 예치해 따로 관리해야 한다.

최근 법원은 임대사업자가 임대단지에서 분양으로 전환이 이뤄진 세대에 대해서 분양전환이 종료되기 전날까지, 분양전환이 이뤄지지 않은 세대에 대해서는 관리업무를 인계하기 전날까지 특별수선충당금을 적립해 인계할 의무가 있으며, 해당 판결의 근거가 되는 구 임대주택법이 위헌이 아니라는 결정을 확정했다.
특별수선충당금은 임대주택을 적정하게 유지관리하고 임차인 및 입주자의 주거안정을 도모하기 위한 것이므로 임대사업자는 관련 법령을 정확히 숙지해 임대주택 단지 주요시설물의 교체를 위한 비용을 적절하게 적립하고 분양전환 시 관리주체에 인계해야 할 것이다.

㈜아파트너스 컨설팅사업부 유신비 본부장

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