이선미 주관협 회장 등 참여
집합건물 관리비 문제 해결 논의
“관리비, 사용료 등 구분 필요”

[아파트관리신문=서지영 기자] 서울시는 집합건물 관리비에 대한 분쟁 및 갈등 관련 해결방안을 모색하기 위해 ‘집합건물 관리비 문제 해결책은 없는가?’라는 주제로 7일 ‘2022 서울집합건물시민포럼’를 개최했다.

포럼은 코로나19 방역 차원에서 비대면 방식으로 유튜브(집합건물TV: https://url.kr/id9ar8)를 통해 실시간 생중계돼 모바일로 어디서든 시청할 수 있으며, 포럼 당시 실시간 채팅방을 통해 질의 및 의견을 남길 수도 있었다.

포럼에서는 현장에서 일어나는 분쟁과 소송, 집합건물 관리비에 대한 개선방안과 정책방향 모색으로 토론을 이어갔다. 김영두 한국집합건물진흥원 이사장이 사회를 맡은 가운데 토론자로 이선미 대한주택관리사협회 회장, 권형필 법무법인 로고스 변호사, 한영화 한영화법률사무소 변호사, 김성일 집합건물관리사(구월지웰시티푸르지오 관리소장)가 참여했다.

특히 관리비에 관한 문제점으로 과다한 관리비, 관리비의 산정기준과 부담기준, 자치관리와 위탁관리의 관리비문제와 대책 그리고 집합건물법의 개정에 따른 관리비 관련 제도의 변화와 서울시의 법제도 개선방안 등에 관해 100분간 깊이 있는 토론이 진행됐다.

관리단·관리인 선출,
관리비 산정 기준 적법성 등 중요

이선미 회장은 관리비 문제와 관련해 “처음에 관리단 구성, 관리인 선임, 청소·경비·소독 업체 등 선정 등을 적법하게 해 첫 단추를 잘 꾀어야 하고, 그것이 처음부터 잘 이뤄지지 않으면 그로 인한 관리비 분쟁이 오랫동안 이어지는 것”이라며 경기 부천시의 한 소규모 공동주택에서는 관리인이 지하 주차장 창고를 불법으로 임대해 임대료를 받아왔다가 지자체에 신고가 들어갔는데 처분 권한이 없다며 분쟁이 일어나는 사례가 있었다고 소개했다.

또 이 회장은 “관리비가 높다고 하지만 들여다 보면 세대 사용 전기료, 난방, 급탕비 등이 높게 나온 경우가 많은데 모두 포함해서 관리비가 높다고 표현하니 아쉽다”며 “또 (공용)관리비와 사용료는 구분돼야 하는데, 관리비는 인건비 포함 일반관리비, 경비비, 청소비, 승강기유지비 등이고 사용료는 입주자대표회의 운영비, 선거관리위원회 운영경비, 생활폐기물 수수료, 화재보험료 등으로서 공동주택관리법령에서는 이들 관리비와 사용료를 합쳐 ‘관리비 등’이라고 정의하며, 장기수선충당금과 수선적립금은 별도 적립을 하고 있다”고 설명했다.

권형필 변호사는 “관리비 관련 소송에서 주로 쟁점이 되는 것은 관리단, 관리인 선출 등 주체의 적법성, 관리비 산정의 기준 적법성, 관리비 지출과 관련된 증빙 자료 존재 여부 등”이라고 전한 뒤, “관리비 청구는 기본적으로 공동주택에서는 입주자대표회의, 관리단에서는 관리단이 채권을 행사할 수 있고 관리업체는 관리비 업무를 위탁받아서 진행하는 것에 불과하다”며 “대규모점포에서는 유통산업발전법에 따른 관리자와 관리단 중 누가 관리비 채권을 행사할 것인지에 관해 대법원에서는 대규모점포 관리자의 구역에서는 관리단보다 관리자가 채권을 행사한다고 보는데, 관리단과 관리자 혼재 시 공용부분 수익과 비용 문제는 복잡하게 얽혀 있다”고 전했다.

한영화 변호사도 관리비 소송과 관련해 “채권자가 누구인지가 중요해 이를 명확히 해야 하며 그들을 원고로 해 소 제기가 가능하다”며 “입주자대표회의 구성 시 사업자등록증, 고유번호 등을 첨부돼야 해 사실관계를 살펴야 하고, 관리회사가 채권자는 아니지만 예외적으로 위탁관리계약에 따라 입주자대표회의나 관리단으로부터 포괄적으로 권한을 위임받았을 때 원고로 소 제기가 가능하다”고 설명했다.

김성일 소장은 임차인의 연체 사용료 책임에 대해 “관리규약에 임대인이 연대해 책임한다는 규정이 있다면 임대인이 임차인의 연체 사용료를 함께 부담할 수 있다”며 “서울시 공동주택관리규약준칙, 오피스텔·상가 표준 규약에도 사용자와 구분소유자의 연대 규정에 관한 사항이 나와 있다”고 전했다.

“가치 있는 관리 위해 필요한
‘웰빙비’로 생각하는 것도 필요”

이어서 관리비가 많은 경우 어떻게 해결해야 하는지와 관련해 이선미 회장은 “과다 기준이 애매하긴 하다만 우선 관리인이 관리비 집행을 투명하게 하면서 관리비 부과내역서를 통해 공지해주고 홈페이지 등을 통해 보여줘야 한다”며 “지자체의 처벌 권한 근거규정이 미약해 집합건물법에서 관리비 부분의 사각지대에 대한 논의를 함께 해나가야 할 것”이라고 강조했다.

김성일 소장은 “오피스텔은 주거 전용 면적보다 공용면적이 훨씬 커 공용부분 관리비가 더 나올 수밖에 없지만, 집합건물의 관리비 투명성 제고를 위해 공동주택관리법상의 관리비 공개 의무화를 도입할 필요가 있고, 비의무관리대상 공동주택을 입주민 동의로 의무관리대상으로 전환하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다”고 제시했다.

그러면서 김 소장은 관리비 절감 방법으로 서울시 에코마일리지제도, 수도요금에서 산업용수를 주거용으로 해 수도세 가구 분할, 신용카드 관리비 할인, 관리비 조회 앱 할인 서비스, 자동이체 할인 서비스 등을 소개하기도 했다.

한 변호사는 “관리비 과다 문제에서 3박자가 중요한데, 첫 박자는 마음으로, 과다 영역이 진짜 관리비가 맞는지, 정말로 과다한지 마음으로 살펴보는 것이 중요하다. 과다 영역이 관리비가 아닌 사용료, 수선적립금, 거액의 공사를 위한 장기수선충담금일 수도 있다”며 “관리비가 맞다면 ‘웰빙비’로 생각하는 관점도 필요하다. 가치 있는 집합건물의 관리를 위해 필요한 비용이라 생각한다면 아깝지 않을 수 있다”고 강조했다.

이어서 한 변호사는 “그래도 관리비가 과다하다고 느낀다면 두 번째 ‘실천’으로 가야한다”며 “에코마일리지 활용 등 에너지 절감 노력과 관리인의 노력이 필요하다”고 전했다.

세 번째 박자로는 시스템적인 부분을 꼽으며, “이 부분의 부재가 있으면 한계가 있으므로 특히 회계감사제도가 모니터링 관점으로 실효성 있게 작용하는 것이 중요하다”고 제언했다.

권 변호사는 “관리비의 기준이 적법한지에 대해 살펴보면 과다 관리비 분배 문제가 있다”며 “공용부분의 비용은 전용부분 면적 비율로 해야 하는데 관리단이 임의로 적용해 한 사람에 과다하게 부담시키는 경우도 많다”고 밝혔다.

또 “관리비 지출 증빙자료가 있는지, 없다면 관리비가 어디로 새고 있는지 확인해야 한다”며 “관리비 산정 기준도 증빙자료도 있다면 인건비를 너무 과도하게 지출하고 있거나 공사비를 부풀려서 증빙자료를 내고 있는 것일 수 있다”고 말했다.

패널들은 지난해 2월 시행된 개정 집합건물법에서 새롭게 도입된 회계감사제도, 수선적립금 제도 등에 대해서도 소개했다. 또 서울시 집합건물 통합정보마당, 집합건물 분쟁조정위원회 등 행정적 지원을 적극적으로 활용할 것도 조언했다.