[아파트관리신문=서지영 기자] 신축 집합건물 입점이 이뤄진 지 한 달 만에 관리용역 계약이 해지된 관리업체가 해당 건물의 건물주를 상대로 사용승인 전부터 이뤄진 관리업무에 대한 용역비 청구소송을 제기해 승소했다.

수원지방법원 성남지원(판사 기진석)은 공동주택 관리업체 A사가 경기 하남시 소재 집합건물인 B건물의 건축주인 C씨를 상대로 제기한 용역비 청구소송에서 “피고는 원고에게 4844만3187원을 지급하라”며 A사의 청구 금액을 모두 받아들이는 판결을 내렸다.

재판부에 따르면 C씨는 2016년 7월 1일 B건물 신축공사를 착공했으며 B건물은 2018년 6월 12일 사용승인을 받고 그해 7월 20일경부터 입점이 이뤄졌다.

A사는 2018년 5월경 C씨와 B건물에 대한 관리용역 도급계약(이하 ‘이 사건 계약’)을 체결하고 그해 5월 15일 B건물에 시설업무 담당직원을 투입, 이후 경비업무, 미화업무 담당직원 등을 순차로 추가 추입해 B건물 관리업무를 했다.

그런데 이후 A사 이사 D씨의 횡령 등 문제가 발생했고, 이에 A사의 대표권 있는 사내이사로 재직 중이던 E씨는 2018년 8월 20일 C씨에게 확약서 2통을 각각 작성해줬다.(이하 ‘제1확약서’, ‘제2확약서’)

제1확약서에는 ‘귀 관리단과 체결한 관리용역 계약을 금일부로 해지하고 즉시 퇴거하겠다. 인수인계는 즉시 귀 관리단에게 하겠다’면서 ‘다만 당 현장에 기사, 경비, 청소 용역 등은 귀 관리단에서 채용 여부 또는 철수 여부를 결정한 대로 따르겠다’는 내용이 담겼다.

제2확약서에는 ‘2018년 8월 20일부로 A사는 B건물 관리업무를 이사 D의 횡령 등의 사유로 책임을 통감하고 마무리하겠다’는 내용이 적혔다.

또 A사는 그해 8월 21일 C씨 등에게, ‘2018년 8월 20일 관리계약을 해지한 것과 관련해 계약 제10조상의 일체의 청구를 하지 않고 포기하고, 이는 A사가 관리업무의 중요한 잘못을 범했기 때문’이라는 내용의 통지를 했다.

이 사건 계약 제10조는 정해진 계약해지사유 이외의 경우로 계약이 해지됐을 경우 갑은 을에게 잔여기간에 대한 도급관리비를 60일 이내에 일괄 지급하며, 지급 완료 시까지 계약은 유효하다고 규정하고 있었다.

C씨는 A사의 해지통보를 받아들이는 한편 기사, 경비 등 직원을 채용할 의사가 없다며 퇴거해 달라는 내용의 통지를 했다.

제1, 2확약서 작성일까지
관리업무 했음 인정

재판부는 우선 C씨가 이 사건 계약의 당사자가 관리단이지 자신이 아니라고 주장한 것과 관련해 B건물 관리단이 실제로 조직되지 않았으며, 관리용역 계약서와 계약 해지 이후 A사와 C씨가 주고받은 문서 등에 관리단의 인영은 없고 C씨의 이름과 C씨의 개인 인영이 찍혀 있었던 점 등에 비춰 C씨가 이 사건 계약의 당사자가 맞다고 판단했다. B건물 건축주 겸 미분양된 전유부분의 지분 등 소유자의 지위에서 B건물을 관리하기 위해 본인을 당사자로 해 A사와 사이에 관리용역 계약을 체결했다고 본 것이다.

또한 재판부는 청구원인에 대해 판단을 이어가며 ▲이 사건 계약이 용역비를 2018년 5월 14일부터 월 2915만원(부가세 포함)의 정액으로 지급하도록 규정하고 있는 사실 ▲A사가 2018년 5월 15일 B건물에 시설업무 담당직원을 투입하는 등 관리업무를 한 사실을 확인했다.

위 인정사실에 ▲A사가 B건물에 시설업무 담당직원을 투입하기 이전부터 그 준비행위를 했다고 봄이 타당한 점 ▲B건물에 입점은 2018년 7월 20일부터 이뤄져 입주자에 대한 2018년 7월분 관리비가 그해 8월경 부과될 예정이었는데, A사는 이 사건 제1, 2확약서 작성 등으로 그 업무를 하지 못했고, 그 이전에 관리비 부과 업무를 소홀히 했다고 보기 어려운 점 ▲C씨가 이 사건 계약의 당사자로서 A사에 지급할 용역비를 A사가 B건물 입주자 등으로부터 받을 관리비로 충당하기로 예정돼 있었다 하더라도 그러한 사정이 A사의 이 사건 청구를 배척할만한 사유가 되기는 어려운 점 등을 덧붙여 판단했다.

그 결과 재판부는 “원고 A사는 이 사건 계약에 따라 2018년 5월 14일부터 원고가 구하는 이 사건 제1, 2 확약서 작성일인 2018년 8월 20일까지 B건물 관리업무를 했다고 봄이 타당하고, 위 기간에 대해 피고 C씨가 원고 A사에 이 사건 계약 제4조에 따라 지급할 용역비는 합계 9403만2257원[= 5월분 1692만5806원(= 2915만원 × 18일/31일, 원 미만 버림, 이하 같다) + 6월분 2915만원 + 7월분 2915만원 + 8월분 1880만6451원(2915만원 × 20일/31일)]”이라고 결론지었다.

A사는 위 용역비에서 B건물 입주자 등이 지급한 선수금이 입금돼 있는 A사 계좌에서 2018년 6월 29일부터 8월 10일까지의 용역비 명목으로 인출한 합계 3731만원, A사 계좌로 받은 돈 중 B건물과 관련 없는 항목으로 지출한 701만50원, 2018년 8월 17일 기준 A사 계좌에 남아 있던 126만9020원이 공제돼야 함을 자인했다.

이에 따라 재판부는 “피고 C씨는 원고 A사에 미지급 용역비 4844만3187원(= 9403만2257원 - 3731만원 - 701만50원 - 126만9020원)을 지급하라”고 판결했다.

용역비 조정 합의, 청구 포기 등
C씨 주장 인정 안 돼

C씨는 용역비 액수에 관해 “B건물 사용승인 이전에 A사가 한 관리업무는 경비 1~2명이 필요한 정도에 불과했고, A사와 본인은 B건물 입주가 시작된 이후 용역비를 지급하는 것으로 구두 약정을 했다”며 “또 이 사건 계약에 따른 용역비는 계약 제13조에 따라 A사가 지출한 내역을 실비 정산해야 한다”고 주장했다.

이 사건 계약 제13조에서 ‘관리비는 매월 1일을 기준해 말일을 마감하는 월 단위로 실비정산하고 납부마감일 7일 전까지 납부자에게 고지한다’고 규정한 점을 근거로 든 것이다.

그러나 재판부는 “이 사건 계약 제3조, 제4조에서 계약기간은 2018년 5월 14일부터, 용역비는 월 2915만원(부가가치세 포함) 정액으로 각각 정하고 있음은 앞서 본 바와 같고, 달리 위 용역비에 관한 조정 합의가 있었다는 점을 인정할 증거가 없다”며 C씨 주장을 배척했다.

또한 재판부는 “원고와 피고 사이에 피고가 주장하는 구두 합의가 있었다는 점을 인정할 증거가 없으며, 이 사건 계약 제13조는 원고와 납부자 사이의 관계에 관한 것”이라고 강조했다.

C씨는 “A사가 이 사건 제1, 2확약서를 작성하며 이 사건 계약을 해지하고, 일체의 청구를 하지 않고 포기했다”고도 주장했지만 이 또한 받아들여지지 않았다.

재판부는 “제1, 2확약서의 기재 내용만으로는 원고가 제1, 2확약서를 작성하며 이 사건 계약에 따라 이미 발생한 용역비 채권(원고는 이 사건 계약 제10조에서 정한 잔여기간에 대한 용역비는 구하지 않고 있다)을 포기했다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다”고 밝혔다.

C씨는 또 “A사는 A사 계좌에 입급된 선수금 중 일부를 B건물 관리와 관계없이 임의로 인출해 유용하거나 횡령했다”고 주장했으나 재판부는 “피고가 주장하는 원고 계좌에서의 인출 내역만으로는 원고가 이 사건 원고 계좌에서 인출한 돈 중 다른 건물 관리에 사용했다고 자인하는 돈을 초과해 그 인출액을 유용하거나 횡령했다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다”며 받아들이지 않았다.

재판부는 그 근거로 먼저 “원고는 B건물 관리를 위해 관리실, 직원 휴게실 등을 구축하고, 집기류, 전자제품, 사무비품 등을 구입할 필요가 있었는데, 피고가 이를 위한 돈을 지급한 사실이 없다”며 “원고는 제1, 2확약서 작성 이후 이 사건 원고 계좌에서 인출한 돈으로 구입하거나 설치한 물건이나 관련 서류 등을 그대로 두고 나왔다”고 강조했다.

또 C가 주장하는 시재금 명목의 현금 인출의 경우, A사가 이 사건 계약에 따라 수행한 B건물 관리업무의 특성상 소액 다수의 물건을 구입할 경우 필요할 때마다 일일이 기안용지를 작성할 수 없었기에 그 내역이 불명확한 것으로 보인다고 판단했다.

A사가 용역비 명목으로 인출한 선수금에 대해서는 “원고와 피고 사이의 계약에서 선수금을 용역비에 충당하거나 인출할 수 없도록 하는 약정이 없었다”며 “한편 앞서 본 바와 같이 원고는 위 돈을 청구금액에서 제외하고 있기도 하다”고 밝혔다.

이와 함께 A사나 그 담당 직원이 C씨가 주장하는 A사 계좌에서의 돈 인출과 관련해 형사처벌을 받은 사실이 없는 점도 주요 판단 근거로 작용했다.