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아파트 임대차계약서에 장충금 임차인 부담 특약 ‘유효’

기사승인 [1356호] 2021.09.16  08:50:41

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- 전주지법 판결

[아파트관리신문=고경희 기자] 아파트 임대차계약서에 장기수선충당금을 임차인이 부담하기로 특약을 넣은 것이 공동주택관리법을 위반한 것으로 볼 수 없어 특약은 유효하다는 판결을 내렸다.

전주지방법원 제1민사부(재판장 김진선 부장판사)는 최근 전북 전주시 A아파트 임차인으로부터 장기수선충당금 반환채권을 양수받은 B가 임대사업자 C사를 상대로 제기한 양수금 청구소송 항소심에서 “원고의 청구를 기각한다”는 1심 판결을 인정해 B의 항소를 기각했다.

채권양수인 B는 “장기수선충당금은 구 주택법, 공동주택관리법에 의해 소유자가 지급해야 할 성격의 돈이고 공동주택관리법 시행령에 의해 사용자가 이를 대신 납부한 경우 소유자가 그 금액을 반환해야 한다”며 “C사는 임차인 D씨가 대신 지급한 장기수선충당금을 반환할 의무가 있다”면서 소송을 제기했다.

임차인 D씨와 임대사업자 C사는 1차 임대차계약을 하면서 특약사항 제4조 제1항으로 임대차 물건에 대한 해당 제세공과금 및 특별수선충당금은 임차인이 부담하기로 했고 2차 임대차계약, 3차 임대차계약을 할 때 1차 임대차계약 당시 작성했던 특약사항이 적힌 표준임대차계약서를 그대로 따르기로 했다.

4차 임대차계약을 하면서 특약사항으로 임대차 물건에 대한 제세공과금은 임차인이 부담하고 장기수선충당금, 화재보험금, 위탁관리수수료도 임차인이 부담하기로 했다.

1심과 2심 재판부는 “장기수선충당금은 당사자 간 계약으로 임차인인 D씨가 부담하기로 한 돈이므로 피고에게 반환을 구할 수 없다고 봐야 하고 채권양도에 의해 채권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 채무자는 양도통지를 받은 때까지 양도인에 대해 생긴 사유로써 양수인에게 대항할 수 있으므로, 원고는 피고에게 장기수선충당금 반환을 구할 수 없다”고 밝혔다.

이에 대해 채권양수인 B는 D씨와 C사 간 체결된 장기수선충당금을 D씨가 부담하기로 하는 특약은 구 주택법, 공동주택관리법에 반하거나 민법에서 정한 사회질서에 반하는 행위로서 무효라고 주장했다.

그러나 재판부는 “구 주택법, 공동주택관리법은 해당 규정을 강행규정이나 효력규정으로 명시하고 있지 않고 법이 장기수선충당금을 소유자에게 부담시킨 취지는 장기수선계획의 성질상 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 드는 기간이 길기 때문에 임차인보다는 소유자에게 납부의무를 지도록 하는 것이 보다 효과적이라는 정책적 판단에 의한 것”이라며 “임대차계약에서 이와 다르게 임차인이 장기수선충당금을 부담하도록 하는 특약까지 배제하는 취지라고 보기는 어려워 특약을 무효라고 볼 수 없다”고 일축했다.

고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

<저작권자 © 아파트관리신문 무단전재 및 재배포금지>
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