공동주택관리법 제18조 제1항에 따라 각 시·도에서는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 공동주택의 관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에 따라 입주자등은 관리규약준칙을 참조해 관리규약을 정하도록 규정하고 있다.

각 지자체마다 양식은 상이하나 궁극적으로 공동주택의 전반적 주거생활 질서 유지와 투명하고 효율적인 공동주택 관리를 위해 관리규약 준칙을 마련하는 만큼 관리규약준칙은 입법취지에 맞춰 상시 개정·공포된다.

관리규약의 제정 및 개정은 장기수선계획 컨설팅 업무를 진행하며 가장 중요시 여기는 업무 중 하나이기도 하다. 각 시·도별 관리규약준칙에는 공동주택관리법에 의거, 장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법이 포함돼 있어 관리규약상 적립요율에 따라 장기수선충당금 부과금액이 달라질 수 있기 때문이다.

현행 공동주택관리법에서 정하고 있는 장기수선충당금 산정방법은 두 가지로 아래와 같다.

① 관리규약에 적립요율을 규정하지 않고 적립하는 경우
ㆍ근거조항: 공동주택관리법 시행규칙 별표 1의 7호 <표 1 참고>
첫 번째는 관리규약에 적립요율을 규정하지 않고 장기수선계획기간 중의 수선비총액을 부과기간동안 균등하게 나눠 사용검사일로부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 장기수선계획기간이 끝날 때까지 동일한 금액으로 부과하는 방식이다.

② 관리규약상의 적립요율을 적용해 적립하는 경우
ㆍ근거조항: 공동주택관리법 시행령 제31조 제1항<표 2 참고>
두 번째는 공동주택관리법 시행령 제31조제1항(법 제30조 제4항에 따라 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안해 관리규약으로 정한다)에 따라 관리규약상 적립요율을 정해 구간별로 장기수선충당금을 차등 부과하는 방식으로 해당 산정방법의 계산식은 표와 같다.

대부분의 공동주택 단지에서 관리규약상의 적립요율을 적용해 장기수선충당금을 적립하는 두 번째 방식을 사용함에 따라 장기수선충당금의 부과단가는 관리규약의 적립요율에 의해 결정되기 때문에, 장기수선충당금을 인상 또는 인하하고자 할 때는 단순히 입주자대표회의 의결만으로 결정하는 것이 아니라 관리규약 요율 개정이나 장기수선계획 조정을 통해 해당 절차를 진행해야 한다.

Q. 관리규약 개정에 대한 공고를 한 후 개정이 완료되기 전에 입주자 동의 과정에서 먼저 장기수선충당금을 인상해도 되는지?

장기수선계획은 해당 공동주택 공용부분 주요시설물의 신설·교체·보수를 위한 수선계획으로 이 계획에 따라 장기수선충당금을 공동주택 소유자로부터 징수·적립하고 있으며, 월간 세대별 장기수선충당금은 공동주택관리법 시행규칙 별표1의 7호에 따라 산출하게 된다(적립요율을 관리규약으로 정한 경우, 해당 기간 및 요율을 고려해 세대별 월 적립액 산출).

따라서, 월간 세대별 장기수선충당금의 변경은 장기수선계획 또는 관리규약의 변경이 선행돼야 한다.

Q. 관리규약상 연차별 적립요율이 상이할 경우, 관리규약에 맞게 장충금을 인상하기 위해 전체 입주자의 서면동의가 필요한지?

공동주택관리법 시행령 제31조 제1항에 의거 장기수선충당금의 요율은 관리규약으로 정하도록 규정돼 있으며, 관리규약은 입주자 과반수 동의를 받아 결정된 사항이므로 관리규약에서 정해진 요율대로 장기수선충당금을 부과할 경우 별도로 입주자의 동의를 받지 않아도 된다. 다만 관리규약에 따라 장기수선충당금이 인상될 경우, 이에 대해 전체 입주자가 인지할 수 있도록 사전 공고 후 인상해 부과하는 것이 바람직할 것이다.

㈜아파트너스 컨설팅사업부 유신비 본부장

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