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[기고] 부분수리와 장기수선충당금 - 수선유지비 구분 사용 ②

기사승인 [1299호] 2020.07.03  13:49:33

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- ‘장기수선계획’ 이것만은 알고 가자 <6>

유신비 본부장

지난 기고에서는 장기수선충당금과 수선유지비의 사용 기준을 파악하기 위해 장기수선계획 상 전면교체(전면수선)의 최소단위와 부분수리(부분수선)에 대해 알아봤다.

이전 기고에서 설명했던 전면교체의 인정 기준은 총 3가지로 다시 한 번 정리해보자면,

① (A타입) 공간적 구분: 해당 항목의 공사가 공간적으로 명확히 구분되는 경우. 구분된 공간 내 해당 항목의 수선공사는 전면수선으로 인정한다. (1~3층으로 구분된 지하주차장의 1층 바닥만 에폭시 방수공사를 하더라도 전면수선에 해당)

② (B타입) 제품(또는 시설)의 기능적 구분: 단지 내 단위개수가 많거나 여러 부품이 결합돼 제작된 제품 각각이 독립적 기능을 하는 경우, 한 개 제품의 교체도 전면수선으로 인정한다. (감지기/스프링클러/카메라 1개, 급수/배수펌프 1대 교체도 전면교체에 해당)

③ (C타입) 단지 전체에 걸쳐 하나의 단위로 적용: 공간적으로 구분되는 특정 부위도 아니고, 독립적 기능을 하는 제품도 아닌 경우 단지 전체를 교체하는 것을 전면수선으로 인정한다. (단지 내 도로의 아스팔트포장/보도블록 전체, 단지 구획 울타리 등)

이번 기고에서는 실제 장기수선계획을 수립·조정하고 집행함에 있어서 가장 많이 헷갈리거나 궁금해하는 질문들을 정리해보기로 한다.

Q. 수선방법에 전면교체(전면수리)만 규정되어 있는 공사에 대해 부분교체(부분수리)할 필요가 있는 경우 수선유지비로 처리하는 것인지 아니면 장기수선충당금으로 처리하는 것인지.
‘공동주택관리법 시행규칙’ [별표1] 장기수선계획 수립기준에서 전면교체만 해당되는 공용부분의 주요시설에 대한 부분수선공사는 반드시 장기수선계획에 반영해야 하는 것은 아니며, 부분수선공사의 장기수선계획에 추가 여부는 각 공동주택에서 자율적으로 결정하되, 장기수선계획에 반영되지 않은 부분수선공사는 수선유지비로 집행 가능하다.

다만, 해당 항목의 공사가 명확히 구분된 공간(동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등) 단위 내의 수선공사인 경우에는 전면교체에 해당하는 것이며, 제품(또는 시설)의 기능을 고려해 여러 부품이 결합돼 제작된 제품이 독립적으로 기능하는 것이라면 하나의 제품 교체도 전면교체에 해당한다.

따라서 해당 단지의 장기수선계획 조정 시 별도로 해당 항목에 부분수리를 추가해 놓은 것이 아니라면 계획서상 전면교체만 반영돼 있는 항목의 부분수리는 수선유지비 사용이 가능하며, 자율적으로 부분수리를 추가 반영해 놓았을 경우 장기수선충당금을 사용해야 한다.

Q. 부분수리가 5년에 10%의 수선율일 경우 5년 동안 10% 범위 내에서 수선이 가능한 것인지 아니면 5년차에 10% 범위 내에서 수선을 하는 것인지.
장기수선계획 수립기준(‘공동주택관리법 시행규칙’ [별표1])은 공동주택의 장기수선계획을 수립하는 기준으로 수선방법(전체수선, 부분수선), 수선율, 수선주기 등은 당해 공동주택의 실정에 맞춰 장기수선계획을 조정할 수 있으며, 해당 아파트 주요시설물의 노후화 정도 등을 고려해 공동주택의 여건에 맞게 주요시설물마다 수선율, 교체주기 및 시기 등을 정해 장기수선계획을 수립 또는 조정할 수 있다.

아울러, ‘공동주택관리법’ 제29조 제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제30조 제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있다.

따라서, 장기수선계획서에 계획된 시기(수선주기 5년을 5년 동안으로 해석하기는 어려움), 범위 및 금액 이내에서 장기수선충당금을 사용하는 것이 타당할 것이다.

Q. 수선항목의 추가와 삭제는.
‘공동주택관리법 시행규칙’ [별표1]의 장기수선계획의 수립기준에 해당하는 시설이 당해 공동주택에 있는 경우에는 모두 장기수선계획에 반영해야 하며, [별표1]에 명시돼 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중 ‘수선유지비’로 부과하는 것은 가능할 것으로 판단된다.

다만, 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영해 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용해 시행하는 것이 합리적일 것이다.

따라서, ‘공동주택관리법 시행규칙’ [별표1]에 포함된 공종 및 수선방법(전면교체/부분수리)의 경우 단지에 있는 설비라면 필히 장기수선계획에 포함해 장기수선충당금으로 집행해야 하며, 그 외 [별표1]에 명시돼 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 해당 공동주택에서 해당 공사의 성격, 소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반 사정을 고려해 자율적으로 결정할 사항이므로, 공사 집행 및 비용 지출 시 장기수선계획과 관련법령을 정확히 파악하고, 공동주택의 가치 증진을 위해 필요한 경우 장기수선계획을 검토·조정해 단지 내 공용부분의 주요시설물을 적절하게 관리해 나가야 할 것이다.

㈜아파트너스 컨설팅사업부 유신비 본부장

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

유신비 aptnews@aptn.co.kr

<저작권자 © 아파트관리신문 무단전재 및 재배포금지>
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