대부분의 아파트 등 공동주택에서는 통상 입주자대표회의가 위탁관리업체에 용역을 줘 아파트를 관리하고 또 경비·청소의 경우에도 위탁관리업체를 통해 간접적으로 전문 용역업체에 위탁을 줘 관리업무를 수행시키고 있다. 그런데 관리업체나 경비·청소업체가 각자의 업무를 종료한 다음 과거 업무 수행에 있어서의 잘못이나 기타 여러 가지 상황들로 인해 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있다. 이런 경우 아파트 입주자대표회의에서 관리업체나 경비, 청소업체 등 용역업체를 상대로 부당이득금이나 용역업체의 채무불이행을 이유로 해서 손해배상을 청구하게 되고 실제 소송 실무에서 이러한 채권의 시효기간이 문제가 된다. 이번 호 칼럼에서는 아파트 입주자대표회의가 용역업체를 상대로 제기하는 부당이득금이나 손해배상 소송의 시효기간에 대해 살펴보고자 한다.
아파트 입주자대표회의와 위탁관리업체 간의 위·수탁 관리계약에서는 기본적으로 민법상의 위임 규정이 적용되고 위탁관리업체는 수임인으로서 선량한 관리자의 주의의무로써 관리업무를 수행해야 한다. 관리업체의 주의의무 위반과 관련해 대법원 판결 사안은 아파트가 한국전력과 체결한 전기요금 계약인 단일계약, 종합계약 관련해 관리업체가 한전으로부터 요금변경 가능성을 통보받고 입주자대표회의가 유리한 요금방식을 선택할 수 있게끔 알려줘야 함에도 이를 위반해 입주자대표회의에 손해를 끼쳤다는 취지다. 이에 의하면 아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같다. 그러므로 아파트 관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위해 선량한 관리자의 주의로써 관리 업무를 수행해야 한다고 판시하고 있다. 관리업체나 경비·청소업체의 채용 근로자의 4대 보험료 운영 문제나 기타 아파트 관리에 부대해 발생하는 이익금의 관리 문제, 또 관리비나 장기수선충당금 등의 운용에 있어서 관리업체 등은 선량한 관리자의 주의의무로 관리업무를 수행해야 하고 의무 위반 시 채무불이행 책임이 존재한다.
이와 같이 관리업체 등이 아파트 관리업무를 수행함에 있어 관리업체나 경비·용역업체의 수임인으로서의 의무 위반 관련해 생긴 분쟁으로 입주자대표회의가 관리업체를 상대로 부당이득금을 청구한 사건이 있었다. 이 사건에서 쟁점이 된 부당이득금의 시효 기간에 대해 지난해 8월경 서울고등법원 판결에서 “위·수탁 관리계약은 상인인 피고 관리업체가 영업을 위해 한 상행위에 해당하고 이로 인해 생긴 채무의 불이행으로 인한 손해배상채권 역시 상법 제64조가 정하는 5년의 상사소멸시효가 적용된다”며 피고 관리업체는 원고 입주자대표회의로부터 임금성 경비, 사무실 운영비 등을 지급받아 지출한 후 관리계약 종료 시 정산해 반환 의무를 부담하므로 관리계약상 채무불이행을 이유로 한 원고 입주자대표회의의 손해배상채권은 관리계약이 종료한 다음날부터 소멸시효가 진행되고, 이 사건 소는 그로부터 5년이 지나 제기됐기에 원고 입주자대표회의의 채무불이행으로 인한 손해배생채권은 그 소멸시효가 완성됐다”고 명시했다. 또한 “상행위로부터 생긴 채권뿐 아니라 이에 준하는 채권에도 상법 제64조가 적용되거나 유추 적용될 수 있는데 원고 입주자대표회의가 구하는 부당이득채권은 근본적으로 상행위에 해당하는 이 사건 관리계약에 기초해 발생한 것으로 볼 수 있다”며 “피고 관리업체는 300개가 넘는 단지를 관리하고 있는 등 다수의 입주자대표회의와 위·수탁 관리계약을 반복적으로 체결해 왔고, 관리업체가 관리업무를 수행한 이 사건 아파트는 3000세대가 넘는 대규모 단지로 이 사건 관리계약 당시 약정한 관리인원만 하더라도 100명이 넘는 점을 고려하면 이 사건 관리계약으로 인한 거래관계를 신속하게 해결할 필요가 인정되므로 원고 입주자대표회의의 이 사건 부당이득반환채권은 상법 제64조에 따라 5년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다”고 판시했다. 이처럼 서울고등법원의 확정 판결 내용에 따르면 아파트 입주자대표회의와 관리업체 또는 경비·청소업체의 아파트 관리계약에서 비롯되거나 파생되는 금전적 배상과 관련된 법률 문제는 채무불이행에 기한 손해배상이나 부당이득금 청구로 귀결되는 것이고 상인인 용역업체에 대해 청구하는 아파트 입주자대표회의의 이러한 채권은 그 소멸시효가 5년인 채권이라 할 것이다.
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