관리단 설립 위한
규약설정에 동의했다면
소제기 권한도 관리단에 포함
전체 구분소유자 동의
필요치 않아

[아파트관리신문=고경희 기자] 아파트 상가관리단 구성 전 상가번영회가 관리업무를 수행했어도 적법한 절차에 따라 관리단이 구성됐다면 관리단 지위는 구성된 상가관리단에게 있다는 법원 판결이 나왔다. 이에 더해 법원은 상가관리단이 지위확인 및 관리비 부과 징수 금지 등을 청구하기 위해 별도의 특별수권 결의를 거치지 않아도 된다고 봤다.

서울고등법원 제34민사부(재판장 장석조 부장판사)는 최근 서울 송파구 A아파트 상가 관리단(관리위원회)이 이 아파트 상가번영회 회장 B씨, 관리업체 C사, 관리소장 D씨, 상가번영회를 상대로 제기한 관리인지위부존재확인 등 청구소송 항소심에서 상가 관리단 지위가 관리단에 있다고 밝히며 “피고들은 중심상가 구분소유자들이나 입점자들에게 관리비 고지서를 발송하거나 관리비를 수납하는 행위를 해서는 안 되며, 위반 시 피고들은 공동해 원고 상가 관리단에게 점포별 위반행위 1회당 80만원을 지급하라”면서 “원고 상가 관리단의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

A아파트 상가번영회는 1990년 4월 사단으로서의 실체를 갖춘 후 상가 관리규약을 제정해 관리단으로서의 업무를 수행해 왔다.

2013년 10월 A아파트 상가 구분소유자들이 주축이 돼 관리단 임시관리위원회를 구성, 상가 관리규약을 제정하고, 2014년 4월 서울시 상가 표준관리규약을 전면 수용해 A상가 특성에 맞게 조정한 관리규약 설정안에 대해 상가 구분소유자들에게 서면동의서를 교부했으며 규약에 따라 관리위원, 관리위원회 회장을 선임했다.

2015년 3월 상가 관리위원회(관리단)는 위원회 회장을 대표자로 해 상가번영회를 상대로 관리단지위확인 등을 구하는 소를 제기, 법원은 상가 관리규약이 집합건물법에 따른 서면 합의 요건을 충족하지 못했으므로, 대표권 없는 회장을 대표자로 해 제기한 소는 부적법하다며 소를 각하했고 이에 관리위원회는 항소를 제기했으나 같은 이유로 기각됐다.

이후 관리위원회는 구분소유자들의 서면동의를 받아 관리규약을 다시 제정, 관리위원을 선출해 회장과 관리인을 선임했다.

관리위원회는 “집합건물법에 따라 적법하게 설립된 상가 관리단인데도 상가번영회 등은 이를 부인하면서 사실상 관리행위를 하고 있다”며 상가 관리단 지위 확인을 구하고 상가번영회 등에게 관리 관련 서류 및 인장 인도와 관리 관련행위 금지를 구했다.

이에 상가번영회는 “실질적 관리를 한 상가번영회가 집합건물법에 따른 적법한 관리단이고 설령 관리위원회가 상가의 관리단이라고 하더라도 관리규약에 따라 상가번영회가 한 행위는 유효하므로 위탁관리업체 C사는 여전히 상가를 관리할 수 있다”고 반박했다.

이에 대해 1심 법원은 ▲상가번영회는 구성원으로 임차인을 포함하고 있어 관리단 지위에 있다고 볼 수 없음 ▲상가번영회가 사실상 관리단 역할을 한 것은 사실이나 구분소유자들이 상가 관리단 설립을 위해 노력했고 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수의 서면합의를 얻어 규약을 제정해 적법한 관리단이 누구인지 법적 분쟁이 발생한 이상 상가번영회를 더는 적법한 관리단이라고 볼 수 없음 ▲상가 구분소유자들로부터 더 많은 지지를 받는 쪽이 적법한 관리단이라고 할 수 있음 등을 이유로 들어 “원고 관리단이 상가의 적법한 관리단”이라고 밝혔다. 또한 관리비 고지서 발송 등의 금지청구도 받아들이면서도, “원고 관리단이 적법한 관리단이라 하더라도 피고 상가번영회 소유 서류 등의 인도를 청구할 권원은 없다”며 받아들이지 않았다.

상가관리단, 소 제기 위한
특별수권 결의 불필요
2심에서 상가번영회는 “이 사건 소는 비법인사단인 관리단이 총유재산에 관한 소송을 하는 경우에 해당함에도 소제기를 위해 민법에 따른 사원총회(관리단집회) 결의에 의한 특별수권을 받지 않아 부적법하다”고 항변했다.

그러나 2심 법원은 “집합건물법상 관리단은 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 본질적인 목적으로 하는 단체이므로 관리단의 현실적인 설립을 위한 규약의 설정을 구분소유자들이 동의할 때는 제3자의 관리권 침해에 대한 제소행위에 동의하는 취지도 포함돼 있다고 봄이 타당하다”며 “상가 관리규약은 관리비 징수 및 그 소제기에 관해 관리단집회 결의가 필요한 사항으로 정하고 있지 않는 등 원고 관리단이 소제기를 위해 관리단집회 결의에 의한 특별수권이 필요하다고 볼 수 없다”고 못 박았다.

아울러 A상가의 관리단 지위가 누구에게 있는지에 대해 “상가에 관한 구분소유관계가 성립된 때부터 관념상 존재하던 상가 관리단이 서면결의를 통해 규약을 설정함으로써 원고 관리단으로 구체화됐다고 봐야 하므로, 그 이후 상가 관리단 지위는 원고 관리단에게 귀속된다고 봄이 타당하다”면서, “그럼에도 피고들은 이를 부인하면서 사실상의 관리행위를 하고 있으므로 원고 관리단은 상가관리단 지위 확인을 구함과 함께 관리비 부과·징수행위의 금지를 구할 수 있다”고 설명했다.

이와 함께 상가 관리단은 2심에서 상가번영회 등에 간접강제 배상액을 점포별 위반행위 1회당 100만원씩 청구했다. 이에 재판부는 “피고들은 관리단 지위를 다투면서 계속해 상가 구분소유자나 입점자들에게 관리비를 부과·징수하는 등 사실상 관리업무를 수행하고 있는 등 피고들에 대해 관리비 부과·징수 금지를 명하는 집행권원이 성립하더라도 피고들은 단기간 내에 이를 위반할 개연성이 있다”며 간접강제 필요성을 인정했다. 다만, 간접강제 배상액은 점포별 위반행위 1회당 80만원씩으로 정했다.

이 사건 관리단 측 법률대리인 법무법인 오른하늘 최승관 변호사는 “이 사건 상가는 상가관리단이나 상가 관리규약이 제대로 정비되지 않은 채 상가번영회가 실질적인 관리단의 임무를 수행하다가 상가관리단이 적법하게 구성됐음에도 상가관리를 계속해 상가관리단이 소송을 통해 관리단의 관리권한을 확인받은 사건”이라고 말했다.

특히 최 변호사는 “법원에서 상가 관리규약 제정 동의에는 제3자의 관리권 침해를 제거하기 위한 소를 제기하는 권한도 포함된 것으로 해석한 점과 상가번영회의 계속된 관리권 침탈에 대해 이례적으로 본안에서 간접간제 결정을 내린 점을 주목할 필요가 있다”고 강조했다.