이슈분석: ‘사업자 선정지침 행정예고’ 무엇이 문제인가

입찰보증금 ‘현금·증권’ 한정
보증서 포함해 지출 막아야

“영업이익률 0.3~0.5%에
보증비 부담 과해”

[아파트관리신문=이인영 기자] 지난달 16일 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정안이 행정예고된 가운데, 관리업계에서는 지나친 사유 재산에 대한 침해라는 지적이 나오고 있다.

개정안은 ▲적격심사제 평가표 사용 의무화 및 점수부여방식 규약으로 규정 ▲적격심사 평가항목(기업신용등급·입찰가격 등) 배점 조정 ▲제한·지명경쟁 입찰 시 제한요소 자문 의무화 ▲입주자대표회의 미구성 시 입찰절차 신설 ▲주택관리업자 참가자격 제한 강화 ▲적격심사 평가위원 제외사유 신설 ▲입찰공고 방법 추가 등을 주요내용으로 하고 있다.

이번 개정안은 공동주택 내 주택관리업자 및 공사·용역 등 사업자 선정기준이 되는 적격심사제 평가표의 위탁수수료를 입찰가액으로 할 경우 입찰가격 배점을 10점으로 하도록 해 입찰가격에 의한 최저낙찰제를 방지하고, 기업신용평가등급의 배점을 AAA부터 CCC⁺이하까지 6개 등급별로 최고 15점부터 최저 11.5점까지 각 0.5점씩 배점간격을 둬 점수를 차등 부여토록 함으로써 변별력을 다소 강화했다는 평가다.

관리·업무실적의 경우에도 만점기준을 종전에는 10개 단지(10건)를 상한으로 만점기준을 정할 수 있었지만 대부분 업체가 10건 이상의 실적을 보유해 변별력이 없다는 점을 감안, 기준세대수별로 입찰공고일 전년도 말을 기준으로 1년간의 완료된 실적에 따라 10점부터 2점까지 5등급별 점수를 부여토록 했다.

또한 입찰 및 계약보증금은 현금, 증권(공제증권 또는 보증회사 발행분)으로 납부하도록 해 영세업자의 무분별한 입찰 참여를 방지토록 함으로써 담보력을 높였다는 설명이다.

하지만 주택관리업자 및 사업자 선정의 공정성을 높이고자 한 이번 개정안이 현재와 다를 게 없고 오히려 규제를 강화하고 있다는 지적이 나오고 있다.

개정안에서 적격심사 평가항목, 배점, 제출서류는 선정지침상 평가표를 의무 적용하고 점수부여방식은 평가표에서 제시한 유형에 따라 해당 공동주택의 입주자대표회의 의결을 거쳐 결정하도록 했는데, 이는 사실상 현재 방식과 큰 차이가 없다는 것이 관계자들의 설명이다.

한 관리업체 관계자는 신용평가등급 만점기준을 BB⁰에서 AAA로 높였으나 관리업체 최고 등급이 A로 변별력이 없고 기술능력 및 장비는 공동주택관리법 시행령 별표의 법정기준을 대상으로 해 특히 변별력이 없다고 토로했다. 또 관리실적은 해당 단지의 세대수를 기준으로 해 변별력을 높인다면서 경험치인 관리실적 상한을 폐지해 신규사업자의 진입에만 치중하고 있다고 지적했다. 

적격심사 평가표상 현재 사업제안 항목은 ‘사업계획의 적합성’, ‘협력업체와의 상생발전지수’로, 이 항목은 계량화 해 평가하기가 어렵고 입주자대표회의의 자의성이 반영될 수 있다는 의견이 있어왔다. 이에 개정안은 사업제안 항목범위를 ‘산출내역 적정성’과 ‘관리비 절감방안’, ‘고용 및 근로안정성’(위탁수수료가 입찰가격으로 평가되는 경우), 공사 사업자 선정의 경우 ‘산출내역적정성’, ‘공사계획 및 유지관리’(용역 사업자 선정의 경우 ‘산출내역의 적정성’, ‘고용 및 근로계약의 적정성’)로 변경토록 했다. 하지만 개정안 역시 여전히 입주자대표회의의 주관적 평가를 배제하기에는 역부족이며, 사업제안 특별사항에 대한 가점이 없고 관리비 절감, 고용 및 근로계약 적정성 검토 문제는 오히려 고용의 경직성을 키운다는 것이 업계 관계자의 설명이다. 즉, 입주자대표회의에서 관리비 예산으로 정하는 인건비를 사업자 선정 시 제안하는 것이 문제라는 지적이다.

입찰 및 계약보증금에 대한 지적도 계속되고 있다.

이번 개정안 중 입찰·계약보증금의 보증서를 보증회사 발행분으로 제시하고 있으나, 보증은 사업자 간 연대보증서로 계약이행을 충분히 담보할 수 있어 기존 보증서에 사업자 간 연대보증서를 포함하는 것으로 해석해 보증목적 달성은 물론 불필요한 비용지출을 막도록 해야 한다는 것이 업계 의견이다.

이에 대해 한국주택관리협회는 우리나라 주택관리업과 경비·청소업은 매우 열악해 매출이익률이 1.0~2.0%, 영업이익률은 매출의 0.3~0.5%라며 이런 상황에서 이익에 버금가는 보증비를 보험회사에 주고나면 수익이 전무할 지경으로 업을 하지 말라는 얘기와 같다면서 개정안이 반드시 철회돼야 한다고 강경 반응했다.

협회 관계자는 “주택관리업자나 용역사업자의 경우 계약을 중도에 포기하는 사례는 극히 드물며 공사와 같이 특별한 장비나 기술을 요하는 것도 아니고 사인 간의 계약업무이므로 동종 업계간의 보증으로도 충분히 해결될 수 있다”며 “지금까지 한 건의 문제없이 해오던 규율을 개정한다는 것은 불필요한 규제”라고 강조하면서, 입찰·계약보증금 규정을 현 지침 그대로 ‘현금, 공제증권 또는 보증서’로 유지해야 한다고 주장했다.

관리업계 관계자들은 이번 선정지침 개정안에서 입찰절차 비리 근절을 위해 마련된 조항에도 많은 문제가 내포돼 있다고 지적한다.

제한·지명경쟁입찰 시 기술능력과 자본금에 대해 지자체와 공동주택관리지원기구의 자문을 의무화 했는데, 모든 제한·지명경쟁 등 입찰방법을 자문 대상으로 해 행정력을 낭비하거나 사업지연의 우려가 있으며 일반경쟁입찰의 일상화로 발전을 제한할 수 있다는 의견이다.

또 수의계약과 관련해 별표2 비고란에서 30만원 이하 수의계약 시 선조치 후보고하도록 했지만 긴급공사 대상이므로 효과가 없고 이미 관리규약에서 정하도록 하고 있으며, 관리규약은 시·도지사가 정하는 준칙을 참조하도록 하고 있는데 선정지침에서 규정함으로써 국토교통부 장관이 직접 사실상의 준칙을 정하는 것과 같다는 것이다.

A 관리업체 관계자는 “업체 선정 과정의 비리근절을 위한 내용으로 ▲관리주체 소속 소장 적격심사 평가위원 참가금지(→평가위원 외 입주민 참관 가능, 관리소장의 전문적 분야로서 조언 가능, 평가위원 5인 중 1/5로 영향 미미) ▲관리주체의 임·직원이 동대표로 있는 단지 입찰참가 불가(동대표 사퇴하면 가능)→현행 관리주체의 ‘임원’의 입찰참가 제한만으로도 가능 ▲시설물 무상설치, 각종 수수료 할인 등 물품·금품·발전기금 제안 시 0점 처리(→오히려 음성적 개인적 물품 등 제공기회 증가)를 제시했으나, 결론적으로 지나친 제한”이라고 지적했다.

이어 “관리업무를 위한 주택관리업자와 사업자를 선정하는 것은 사적자치의 영역으로, 사업자의 선정은 각 공동주택의 상황에 따라 가변적인 선택의 과정임에도 변별력 강화에는 도움이 되지 않고 입찰과정의 비리근절만을 이유로 국토교통부의 고시로 이를 강제하는 것은 입주자대표회의 제도의 유명무실화와 교각살우(矯角殺牛)의 우를 범할 수 있으므로 사적자치를 제한하는 고시의 내용은 직접 국민의 위임을 받은 국회에 의해 법률로 정하도록 하고 지침을 절차와 방법을 제시하는 것으로 해야 법리와 민주적 기본질서 유지에 합당할 것”이라고 역설했다.

업체 관계자는 “이번 개정안은 사적자치의 심각한 침해로 인한 위험의 요소와 시·도지사의 관리규약준칙 제정권을 침해하는 위법의 요소를 가지고 있어 신중한 전면 재검토가 필요하다”고 강조했다.

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