최근에 건축된 아파트의 경우 주차장이 지하화되는 아파트들도 간혹 있긴 하나 대개의 아파트 등 공동주택의 경우 지상·지하 주차장을 병행 시공하게 된다. 아파트와 같은 공동주택 단지의 경우 아파트뿐만 아니라 통상 일반인에게 분양되는 복리시설도 존재하게 되고, 따라서 아파트 입주자간, 또는 아파트 입주자와 복리시설 소유자나 입점자간에 주차 문제로 인한 분쟁이 생기는 경우가 간혹 있다. 이번 호 칼럼에서는 아파트와 같은 공동주택의 주차장 사용과 관련해 발생할 수 있는 문제점에 대해 언급해 보고자 한다.

우선 공동주택 및 일반인에게 분양되는 복리시설로 이뤄져 분양되는 아파트 단지에 있어 아파트를 위한 주차장은 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정해진 주차장 설치기준에 따라 산정된 주차 대수를 갖춰 시공되고 주택(부대시설 및 주민공동시설을 포함한다) 외의 시설에 대해서는 주차장법이 정하는 바에 따라 산정된 주차 대수를 갖춘 부설주차장을 설치해야 한다. 주상복합 아파트의 경우에도 이와 동일하다. 다만, 원룸형 주택은 세대당 주차 대수 비율을 축소해 시공할 수 있고 또 각 지방자치단체별로 설치 기준의 1/2 범위 내에서 강화하거나 완화된 범위 내에서 시공할 수도 있고 실제로 지방자치단체별로 주차장 관련 조례가 제정돼 있다.

다음으로 아파트와 일반인에게 분양되는 복리시설이 같이 건축돼 분양된 대개의 아파트 단지의 경우는 물론 주상복합 아파트의 경우에도 등기부상 아파트 구분소유자뿐만 아니라 일반인에게 분양되는 복리시설(주상복합의 경우 상가 의미) 구분소유자도 아파트 단지의 전체 대지에 대해 일정 비율의 대지권 지분을 할당받아 일정 대지권 지분 등기가 돼 있는 것이 통상의 예이므로, 복리시설 수분양자나 상가 수분양자도 대지권 지분 비율에 상관 없이 주차장 전부를 그 용도에 따라 사용(물론 주차장 중 특정 일부 구역을 독점해서 사용할 수는 없다)할 수 있는 것이 원칙이다. 따라서 아파트 입주자대표회의에서 아파트 입주자 등의 동의만을 받은 관리규약을 통해 복리시설 구분소유자의 주차장 사용에 제한을 가하려 하는 경우에는 복리시설 구분소유자와의 합의가 있었다는 등의 사정이 없는 한, 이러한 관리규약은 효력이 없는 것이므로 복리시설 수분양자는 아파트만의 관리규약의 존재에 상관없이 주차장을 자유롭게 사용할 수 있는 것이 원칙이고, 아파트 구분소유자들 간의 경우에 있어서도 구분소유자라면 등기부상 공유지분의 비율에 상관없이 일부라도 대지 지분권을 갖고 있는 이상 주차장 전부를 그 용법에 따라 사용할 수 있는 것이 원칙이다. 다만, 복리시설 수분양자나 상가 수분양자들 및 아파트의 수분양자들의 이러한 주차장 이용은 원칙상 자유롭다 할 것이지만 특히 상가나 복리시설 수분양자들의 주차장 사용과 관련해서는 최근 기하급수적으로 늘어나고 운행되는 차량 추이를 전혀 예측하지 못하고 과거에 지어진 아파트 주차장이 대부분이므로 아파트 수분양자들과의 조화로운 주차장 사용을 위해서 합리적인 범위 내에서는 주차장 이용에 제한을 둘 수도 있다는 점도 유의할 필요가 있다.

나아가 공동주택 단지의 아파트 구분소유자들과 일반인에게 분양된 복리시설 구분소유자들간에 지하주차장의 사용 층 범위를 놓고서도 간혹 심각한 갈등을 초래하는 경우도 발생한다. 통상은 주상복합아파트의 경우에 아파트와 상가나 오피스텔 등이 같은 건물에 시공되는 관계로 특정 층 또는 여러 층의 지하주차장 사용구역과 관련해 분쟁이 생기게 된다. 이는 집합건물에서 어떠한 부분이 일부 공용부분에 해당하는 것인지 또는 전체 공용부분에 해당하는 것인지에 대한 법률문제로 건물 전체가 완성돼 당해 건물에 대한 건축물 대장에 집합건물로 등록된 시점을 기준으로 그 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 의해 결정되는 것이므로 이러한 경우 통상 아파트나 복리시설 각각의 건축물 대장 등의 객관적인 평가물의 정보를 통해 지하주차장의 각 층 중 해당 층이 일부 공용에 해당하는지 아니면 전체 공용에 해당하는지를 판단할 수 있게 된다. 따라서 아파트와 복리시설인 상가나 업무시설인 오피스텔의 각 구분분양자 간에 주차장 사용에 분쟁의 소지가 있다면 건축물 대장 등의 객관적 표지물을 유념해서 살펴볼 필요가 있다.

외부 필진의 글은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.