공동주택이 올바로 관리된다는 것은 큰 자산 가치를 가지는 공동주택의 수명을 연장하고, 입주자들의 관리비를 줄여주는 것과 직결된다. 바른 관리를 위한 입주자와 사용자의 가장 기본적 약속을 모은 것이 관리규약이다. 공동주택 관리규약은 공동주택이 속해 있는 시·도의 관리규약준칙을 차용해 만들어진다.

새로 시행된 공동주택관리법은 시행령으로 공동주택의 관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하도록 하고 있다. 공동주택관리법 시행령에 따르면 시·도지사는 시행일로부터 2개월 이내에 관련 법령에 맞게 관리규약준칙을 개정해야 한다. 또한 입주자대표회의는 3개월 이내에 개정된 관리규약준칙에 맞게 관리규약을 고쳐야 한다. 각 시·도의 관리규약 준칙은 줄기에선 큰 차이가 없다.

서울시, 부산시, 인천시, 경기도 등 주요 자치단체들이 ‘공동주택 관리규약 준칙’ 개정안을 확정 또는 마무리 단계에 있다. 이를 위해 대부분 관련 이해당사자·단체의 의견수렴을 마친 상태다. 그런데 발표된 안은 치밀하지 못하고 성긴 부분이 적지 않다.

경기도 준칙 개정안을 살펴본 전문가들은 법적 안정성, 현실적 타당성 등 보완할 부분을 지적했다. 한 전문가는 “주택관리업자의 선정 등과 관련해 공동주택관리법 시행령에선 ‘국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것’이라고 돼 있다”며 “하위법령인 준칙에서 ‘일반경쟁입찰’이라고 제한할 필요가 없다”고 지적하기도 했다.

용역계약 규정과 관련해서도 논란이 있다. 경비, 청소등 용역계약은 동일한 사용자가 사업장을 달리해 파견하는 형태로서 근로관계 법령에 따라 퇴직금이나 연차수당 지급 해당여부를 판단할 때에는 동일한 사용자로 소속된 기간 전체를 합산해 산정하게 되므로 각 단지마다의 근무기간이 1년이 안 된다고 지급을 하지 않는다면 용역업체에 큰 손실을 줄 수 있다는 설명이다.

[별지 제13·14·15호 서식] 주택관리업자·공사 사업자·용역등 사업자 선정 적격심사제 세부평가표(안)는 고쳐야 할 대표적 부분으로 꼽혔다. 세부평가표의 기준은 ‘공정하고 합리적인 변별력’이다. 특히 신용평가등급, 행정처분 등의 세부배점과 항목별 평가기준이 일관성이 없다는 비판이다. 기업신뢰도 부분에서 똑같이 15점의 배점을 갖고 있는 ‘신용평가등급’에선 11, 14, 14.5, 15의 4등급에 최저점수와 최고점수간의 격차가 4점임에 반해 ‘행정처분건수’는 1, 5, 10, 15점의 4등급에 최저점수와 최고점수간의 격차가 14점에 이른다. 게다가 ‘기업신뢰도’는 대다수 업체들이 14점인 B- 이상이어서 변별력이 전혀 없고 평가기준으로서의 기능을 못하고 있다. 반면 ‘행정처분건수’는 최근 지자체의 행정처분이 남발되고 있는 상황이라 완화할 필요가 있다는 설명이다. 또한 업무수행능력에서 ‘관리실적’은 10건 이상이면 10점 만점이다. 공동주택관리업체 상위 20개 이상의 회사가 100건 이상을 관리할 정도로 관리규모가 크므로 현행 ‘10건 이상 만점’은 변별력이 없다는 얘기다. ‘입찰가격’ 점수는 6, 12, 18, 24, 30 5단계로 1순위와 차순위와의 차이가 6점이나 된다. 다른 평가항목에서 변별력을 갖추기 어려운 입찰현장에서 입찰가격에 대한 등급별 배점간격을 크게 한다면 결국 다른 항목에서 우수한 업체임에도 불구하고 최저가업체가 낙찰받는 일이 생긴다. ‘사실상 최저낙찰제와 다름없다’는 말이 계속 반복될 거라는 진단이다.

자치단체의 준칙은 현장에서 그대로 영향을 준다. 하나라도 제대로 고치자.

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